很高興能回答你的問題。

首先在我國的土地性質為國有土地和農民集體所有土地兩大類，上一篇與大家分享了除了農民集體用地外的其他土地在康養項目投資開發中的影響，本篇編者將聚焦介紹農民集體所有土地在康養項目投資開發中的應用分析。

十三屆全國人大常委會第七次會議經表決通過了關于修改農村土地承包法的決定，農村土地實行“三權分置”的制度得以法制化，使得農村集體用地有了入市流轉的可能性！

“三權分置”是指所有權（歸集體）、承包權（歸農民）、經營權（歸實際經營者）利用農民集體所有土地做康養項目，需要的就是三權中的“經營權”。

國家政策

到2022年，建設國家森林康養基地300處；到2035年，建設國家森林康養基地1200處。利用好現有法律和政策規定，對集中連片開展生態修復達到一定規模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例治理面積從事康養產業開發。在不破壞森林植被的前提下，可依據《國家級公益林管理辦法》利用二級國家級公益林地開展森林康養活動；合理利用農村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂發展養老產業。

——《國家林業和草原局 民政部 國家衛生健康委員會 國家中醫藥管理局關于促進森林康養產業發展的意見》

鼓勵村集體建設用地優先用于發展養老服務。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經濟組織靈活利用現有生產服務設施用地開展相關經營活動。鼓勵各類社會主體參與生態保護修復，對集中連片開展生態修復達到一定規模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養、體育、設施農業等產業開發。

——《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》

農村集體經濟組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地。

——2014年4月17日國土資源部辦公廳印發的《養老服務設施用地指導意見》（2019.4過期）

政策解讀

試行確有趨勢，實施仍需時日

綜合分析當前施行的各項支持政策，總體上很多政策還處于試點試行階段，距離全國范圍實施還需要一段時間，具體施行的政策細節還存在一定的變化可能性。

開發主體有條件

1、“開展生態修復達到一定規模的經營主體，在一定條件下，才可利用1－3%治理面積從事旅游、康養等產業開發。”也就是說，并非所有經營主體都可以參與開發。

2、“民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農民集體所有土地開辦養老機構，還是民間資本要參與集體經濟組織呢？以什么形式參與呢？尚未明確。

《養老服務設施用地指導意見》已過期

1、《養老服務設施用地指導意見》自2014年4月17日印發，有效期五年，截止編者發稿時，已過期，新的關于養老服務設施用地文件未公布，存在空檔期的同時，也存在著頒布更有利于養老產業發展、更具有落地性的可能。

農民集體所有用地使用有風險

1、民間資本若與村集體聯合開辦養老機構，一方面項目規模受限，床位數由當地民政局和規劃部門確定，輻射范圍最多涵蓋本村集體及周邊區域，另一方面，養老機構需為非營利性養老機構，則資本回收方式成問題。

2、土地無法流轉至民營資本名下，作為地上物的實際投資主體，并不能完全獲得地上物的所有權，運營管理會受集體經濟組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設用地做康養，一方面受限于租賃期，期滿后續租問題不利于穩定經營，另一方面租賃形式一般需要與村集體協調，容易因地價上漲產生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個優質選擇

農民集體所有土地，成本較低，康養項目落地可以解決當地就業、完善當地基礎建設、解決當地養老問題，可以協商較低的土地成本，且自然環境、生態環境較好，非常適宜做康養、旅居項目。

用地政策趨好

國家鼓勵農民集體所有土地經營權入市，相關政策支持必然會更加完善，農村土地市場也會越來越規范，一些疑難問題必將得以解決。

土地流轉試點契機

土地流轉開始地方試點，民間資本完全可以通過租賃或合作方式把集體建設用地規劃起來，進行建設，等到集體土地流轉施行，可以協議方式獲得土地經營權，抓住市場先機。

希望我的回答對你有所幫助。

個人對農村集體建設用地發展康養項目贊成，但保持悲觀態度。理由是，有兩個問題需要先搞清楚，不搞清楚只能是點上開花，不可能面上鋪開。

第一，農村集體到底還沒有可以利用的建設用地，即使有的話，到底還有多少地？

農村集體建設用地主要分為兩種，一種是農村集體公益性建設用地，像宅基地、村支部、村小學、村衛生所、道路等公共服務設施所占用的土地。

第二種，是農村集體經營性建設用地，包括原來大集體時生產大隊辦企業所占的，還有改革開放以后，有些村搞產業發展占用的土地。

目前，農村集體建設用地的家底誰能說清，村支部書記能說清，但土地性質可能說不清，因為土地性質有專業分類，可能與國土資源部門登記的不盡一致，尤其是城郊村、產業集聚區附近的土地。

當地政府相關部門也能說清，因為現在各地都在搞新型城鎮化建設，搞產業集聚區建設，需要進行國土規劃和用地審批，占用的農村土地指標從哪兒來，需要提前謀劃。

如果占用基本農田，需要通過占補平衡來補充調劑。占多少補多少，還要保證補充土地的質量。對于把基本農田補在山上、補在灘地的做法堅決不允許，目的是為了保住18億畝耕地紅線指標。

所以，農村目前真正能夠利用的建設用地是空心村、廢棄宅基地、丘陵山地等，尤其是空閑的宅基地是最大的資源。為什么有的地方搞合村并居，就是要把農村集體能夠用的土地資源給倒騰出來，來發展產業項目。

第二，利用農村集體建設用地發展康養項目，它的未來消費者可能是誰？是農村老年人，還是城市退休人員，他們有條件且愿意嗎？

對于農村老年人來說，人口比例越來越大，總體生活質量有下降趨勢。現在，農村大量的青壯年勞動力常年在外務工，無法照顧家庭的老人，養兒防老已經成為一句空話。

農村現在老年人有病，因為有新農合政策可以看病，關鍵是誰來照顧？兜里可能有一些閑錢，關鍵是日常生活誰關照。不少農村留守老人一天三頓飯都是問題，不是缺東西，而是誰去做。

所以，在農村建康養項目，留守老人想去，他們有條件嗎？當務之急，利用集體建設用地，把農村養老院建起來，不需要高大上，只求為農村老人提供一片養老之地。

要把農村老年食堂建起來，讓農村留守老人一天能夠吃上三頓熱飯。大家一塊聚餐，嘮嘮嗑，聊聊天，有助于解決老年人孤獨感、空虛感，讓他們能夠安度晚年。

再說說城市退休人員，子女一般可以照顧，生病了可以去醫院，冬天家里有暖氣(北方)凍不著，現在都有社區服務人員，有困難了還可以提供一些幫助。

如果讓他們去農村建的康養中心居住，一個是想去的人數不會太多，第二個時間不會太長，還有一個關鍵問題是費用多少需要考慮。康養項目如果設施齊全，收費肯定就高，否則不賺錢誰愿意投資？畢竟不是公益性養老機構，采用市場化運作就得有投資回報。

所以，潛在的消費者數量上不去，農村建康養項目就很難長期運作下去。最為重要的是，雖然我們現在的生活水平總體有了大幅度提高，無論是城市老年人，還是農村老年人，目前對過高標準的養老需求還是不現實的，許多條件還達不到。

個人觀點，歡迎大家討論!