550萬/畝的地價一般在三四線城市，地級市，二線城市的地價基本都上千萬了。容積率2.5-3.5之間，樓面地價2500-3500之間，按3000元算。

我們來計算一下單位開發成本：

1、契稅3%，90

2、城市基礎設施配套費100-200，取150

3、勘察設計費、規劃費、可研費、方案設計費、施工圖設計費、審查費、招投標費，規費等50-100，取50

4、開工前場地處理（如場地三通一平，高壓線移位等），臨時水、臨時電、臨時排水、臨時辦公室等，取50

5、建安工程費，包括基礎處理，土方，主體工程，安裝工程，設備，內外初裝修。3.0容積率一般都是25層以上的高層，2000左右，現在建材大幅上漲，2200也很合理。

6、小區配套費，包括水電氣暖、道路景觀、圍墻大門、弱電系統等，300

7、配套公建費，有部分公建是不能銷售的，如幼兒園、派出所、居委會、公廁、物業管理用房、消防控制室、人防設施，有的還有會所，門衛等，折合單位成本300左右

8、管理費，一般房地產公司都是三級管理，項目管理費100-200，公司管理費100，集團管理費50，取250

9、營銷費，銷售價的3%，取300

10、貸款利息，按正常拿地開工一年現金流為正，大概400左右，如果辦理手續時間長或銷售不暢，成本會增加

11、其他費，如監理費、質量監督費、檢查費、竣工驗收費、面積測量費，印花稅等取50 以上成本合計7000-7500

12、增值稅，城建稅、教育附加稅，500以上

13、土地增值稅，30-60%，增值越多交得越多，按最少500計

14、企業所得稅25%，按毛利1500計所得稅375 以上總成本9000，賣10000，開發商利潤1000左右，凈，利潤率10%，開發周期3年，年化3%，這是非常正常的企業利潤和合理的房價了。

大致算下來，一般地價占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，稅費等間接成本占三分之一。