根據(jù)《民法典》第279條的規(guī)定，住宅商用最起碼應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件，一是符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約；二是征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。兩個(gè)條件分別來(lái)說：

(一)符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約

對(duì)于住宅商用的審批程序，并沒有法律法規(guī)的專門性規(guī)定，但是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第九條：“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，……”的相關(guān)規(guī)定可知，建筑的住宅用途是經(jīng)過規(guī)劃審批的，必須遵守，如需改變，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門的審批同意。

另外，如果小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約對(duì)于住宅商用有限制的，還應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。

(二)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”由此可見，業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如未能取得整棟樓全體業(yè)主的同意(哪怕只有一名業(yè)主不同意)，則改變房屋用途是不合法的。

住宅不得進(jìn)行哪些商業(yè)用途

《娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院458號(hào)令)第七條規(guī)定：“娛樂場(chǎng)所不得設(shè)在下列地點(diǎn)：(一)居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)；……”、《西安市大氣污染防治條例》第三十四條第二款規(guī)定：“禁止在居民住宅樓的底層新建、擴(kuò)建、改建產(chǎn)生油煙污染的飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；不得將居民住宅樓中的住宅用作產(chǎn)生油煙污染的飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。”由上可見，住宅不得用作餐飲、娛樂用途。

《民法典》

第二百七十九條 【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。