你好，房產(chǎn)稅是一定會(huì)落地的，而且是快速落地，因?yàn)榈胤降炔黄鹆恕?/p>

我翻看了2019鶴崗的預(yù)算執(zhí)行情況，和2020的預(yù)算（草案）有興趣的朋友可以去搜來看看（21年和20年的都找不到）。第一段就明確表示“2019年是我市攻堅(jiān)克難、砥礪奮進(jìn)的一年。財(cái)政形勢(shì)面臨著前所未有的壓力，財(cái)政收支矛盾更加尖銳和突出。”接著報(bào)告回顧19年的具體情況，2019收支是平衡的，并且根據(jù)2019情況，可以推導(dǎo)出2020可以收支平衡為什么能平衡呢？

可以看到中央（資源枯竭轉(zhuǎn)移支付），地方（各省專項(xiàng)資金）同時(shí)出手，才讓鶴崗安穩(wěn)度過2019年。可疫情加經(jīng)濟(jì)下行，上邊也很難拿出錢來，連哈爾濱都需要發(fā)力沖刺房地產(chǎn)了，鶴崗能怎么辦呢，靠山山會(huì)倒，靠人人會(huì)跑。然后……最后還是要靠自己。一、解讀這次財(cái)政會(huì)議的內(nèi)容：雖未納入2022年重點(diǎn)工作，但試行已是板上釘釘雖然我是房地產(chǎn)稅的極力鼓吹者，但是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)難度真不是一點(diǎn)兩點(diǎn)，短期內(nèi)根本沒辦法真正出臺(tái)，目前來看2022年試點(diǎn)應(yīng)該躲不掉了，但是我認(rèn)為在目前這種搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，各地的試點(diǎn)還是會(huì)像重慶、上海一樣只針對(duì)增量，甚至還不抵重慶上海的力度都有可能。

我們來看這次財(cái)政會(huì)議內(nèi)容，全文一共19段。

第一段，說明了時(shí)間、地點(diǎn)、人物、主要議題；

第二段，總結(jié)2021年主要工作，一共8條，其中第6條提到“六是深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)秩序，財(cái)政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)”

第三段，總結(jié)2021年取得的政績(jī)，一共5條，比較謙虛，其中輔助5條說明取得成績(jī)?nèi)款I(lǐng)導(dǎo)指揮有方。

第四段，專門說明財(cái)政系統(tǒng)堅(jiān)持在黨和核心的領(lǐng)導(dǎo)下工作，思想站隊(duì)。

第五段，2022年工作表決心，從6個(gè)方面出發(fā)表達(dá)決心。

第六段，2022年主要工作總結(jié)。

第七—第十七段，2022年10大工作重點(diǎn)，每個(gè)工作單獨(dú)一段。

第十八段，表達(dá)忠心和忠誠(chéng)。

第十九段，記錄見證人。

總之，既然把房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作放入2021年成果里面，雖然未納入2022年重點(diǎn)工作，但試行已是板上釘釘。二、探析房?jī)r(jià)影響：真實(shí)的掛牌量是多少？數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒到來掛牌量反應(yīng)的是投機(jī)客的市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)掛牌量低于一定數(shù)值時(shí)，炒房客惜售，而掛牌量高于一定數(shù)值時(shí)，炒房客開始拋售。

目前掛牌數(shù)量為實(shí)際十年供給量的5%-10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不夠，除去南京和青島兩個(gè)地方掛牌量數(shù)據(jù)有差異問題外，其余幾個(gè)城市的掛牌量都是增加的，尤其是廣州、西安，掛牌量增幅明顯。

我們根據(jù)以往的計(jì)算，這些城市的商品房過剩率的均值都在30%，也就是30%的投資者或者是住戶擁有兩套以上房產(chǎn)，我們以十年供給量為測(cè)算，30%的掛牌量為最終恐慌盤，那么新的潛在的掛牌數(shù)據(jù)就出來了。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，明年2022年一定會(huì)展開，房地產(chǎn)稅一般是按季度或年繳納，如果明年6月份開始全面試點(diǎn)，那么繳納房地產(chǎn)稅的第一個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是2022年9-12月份，我們所說的這30%的持有多套房的住戶，一定會(huì)拋售，因?yàn)椴还芊康禺a(chǎn)稅如何免征如何友善，他們都是被課稅的重要群體，三套都算少的，這些居民手上至少五套以上，逃是逃不掉的，而且大部分房產(chǎn)是浮盈的，因此拋售為主，拋售失敗以后才會(huì)以出租為主。

有人說怎么會(huì)有大規(guī)模的群體持有五套房以上呢？福利房夫妻各一套，集資房夫妻各一套，住房公積金及積蓄購(gòu)買在三套以上，只要你在體制內(nèi)，這都是合法收入，還有爺爺奶奶父母的房子，房子真的很多。2015年棚戶區(qū)改造產(chǎn)生了大量的拆遷戶，由于缺乏投資渠道和高漲的炒房賺錢效應(yīng)，原住民拆遷戶的房子都在五套房以上，持有大量現(xiàn)金的并不多。我國(guó)2000年城市人口大約是4億人，這部分是真實(shí)的城市土著，擁有原始的工作和住房權(quán)益，享受了巨大的時(shí)代紅利，獨(dú)生子居多，無論是城鎮(zhèn)職工福利分房還是拆遷分房，他們是最大的受益者，因此這就是我們所說的那30%的人。對(duì)比以后我們發(fā)現(xiàn)各城市的掛牌量在目前的基礎(chǔ)上將上升30%-70%，也就是一年多的時(shí)間，就可以實(shí)現(xiàn)了，我們拭目以待，唯一的風(fēng)險(xiǎn)是到時(shí)候掛牌量不予顯示了。

總之，房地產(chǎn)稅有益于最廣大的人民群眾的利益，有助于整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的整體進(jìn)步與發(fā)展，就這一條，房地產(chǎn)稅合法性就立得住、站得穩(wěn)。大家一定要正視并維護(hù)房地產(chǎn)稅的合理性、公平性和正義性。別讓那群人歪曲房地產(chǎn)稅、扭曲事實(shí)，輿論陣地寸土不讓。

中國(guó)房產(chǎn)目前市值高達(dá)400萬億，這是一個(gè)分量重得任何人都無法忽視的領(lǐng)域。

所以，針對(duì)房地產(chǎn)所有的政策首先就是要穩(wěn)妥，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)不能引發(fā)巨大的震蕩，必須循序漸進(jìn)，逐步達(dá)到相應(yīng)的目標(biāo)。

本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)確定了中央制定基本原則，地方制定實(shí)施細(xì)則的模式，那么就是給予地方政府較大的政策制定空間。

對(duì)于地方政府而言，在制定房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的時(shí)候一般就要考慮兩個(gè)目標(biāo)。

其一，不能引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)較大的震蕩，包括不能引發(fā)較大的降價(jià)潮與拋售潮——如果出現(xiàn)這種情況不但要擔(dān)負(fù)較大的責(zé)任，而且會(huì)直接導(dǎo)致地方賣地收入銳減，不管從哪個(gè)角度都是得不償失的。

其二，要為未來房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收范圍預(yù)留空間。畢竟房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的就是讓地方逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，那么房產(chǎn)稅的收入就要在一定程度上彌補(bǔ)未來賣地收入下降的缺口。

說白一點(diǎn)，當(dāng)下的房產(chǎn)稅試點(diǎn)就是要趟出一條可行的道路——既要循序漸進(jìn)，不能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈震蕩，又要可持續(xù)發(fā)展，讓房產(chǎn)稅收入逐步增加，慢慢擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

掌握上述思路之后，我們來推演一下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將如何實(shí)施。

哪些城市會(huì)成為試點(diǎn)城市？

大概率是目前房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。

但是，這不是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅一旦鋪開試點(diǎn)，全國(guó)其它地區(qū)也會(huì)密切關(guān)注，一旦有部分城市試點(diǎn)取得成效，要鋪開擴(kuò)大試點(diǎn)城市會(huì)非常快。

畢竟，在不對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的情況下，增加一塊穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收入對(duì)于地方財(cái)政屬于極大的誘惑。

房產(chǎn)稅會(huì)怎么征收？

出于節(jié)約稅收成本的考慮，房產(chǎn)稅的征收大概率會(huì)采取“自愿申報(bào)+滯納金”的原則。

那么老百姓為什么會(huì)主動(dòng)自愿申報(bào)呢？

因?yàn)槿绻恢鲃?dòng)自愿申報(bào)，系統(tǒng)就會(huì)計(jì)算你應(yīng)納稅金額的滯納金，未來多套房業(yè)主總有賣房的時(shí)候，屆時(shí)連本帶利一起扣除。

即使多套房業(yè)主一直不賣房，房產(chǎn)稅累計(jì)達(dá)到一個(gè)比較大的金額數(shù)字，自然稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)有找你收稅的動(dòng)力。

關(guān)于抵扣面積。

網(wǎng)上對(duì)抵扣面積比較樂觀，普遍傳言人均抵扣面積在60平左右，這個(gè)問題我覺得可能大家過于樂觀了。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積是30平米左右，抵扣面積設(shè)置越大，意味著稅基就越小，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一旦定下來，未來要降低（抵扣面積）就很難了。

所以，我認(rèn)為房產(chǎn)稅一開始抵扣面積一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于60平米，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)把稅基盡量定得比較大，也就是起征點(diǎn)比較低，最多前期給予剛好過起征點(diǎn)的家庭住房一定的優(yōu)惠。

關(guān)于征稅范圍。

目前基本原則就是農(nóng)村住房不征收，但是城市居住和非居住房產(chǎn)（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會(huì)征稅。

這里就涉及一個(gè)問題，城市小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)通過繳納房產(chǎn)稅獲得合法身份？

我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房涉及面較廣，牽涉的問題非常復(fù)雜，前期房產(chǎn)稅試點(diǎn)階段未必會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房，畢竟飯要一口一口吃。

中國(guó)改革路徑都是先易后難，先把產(chǎn)權(quán)沒有任何糾紛與瑕疵的房產(chǎn)稅收起來，再慢慢鋪開擴(kuò)大征收范圍才是比較穩(wěn)妥的。

另外，即使未來要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅，估計(jì)稅率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品房，畢竟小產(chǎn)權(quán)房沒有向政府繳納相應(yīng)的土地出讓金，要想通過房產(chǎn)稅獲得合法身份享受相應(yīng)的城市福利，一定會(huì)有較高的門檻。

所以，網(wǎng)上那些流傳的借著房產(chǎn)稅的契機(jī)就能讓小產(chǎn)權(quán)房輕易轉(zhuǎn)正的觀點(diǎn)是不靠譜的，用腳指頭想一想，國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)稅的目的是什么——是從房產(chǎn)持有者手中征收一筆稅收去補(bǔ)貼低收入人群，從而實(shí)現(xiàn)共同富裕，而不是給小產(chǎn)權(quán)房持有者封一個(gè)政策大紅包！

關(guān)于稅率。

前期大概率是實(shí)施階梯稅率的模式，起征點(diǎn)不會(huì)高，估計(jì)在1%左右甚至可能更低（循序漸進(jìn)的模式），但是未來大的趨勢(shì)房產(chǎn)稅綜合稅率會(huì)慢慢提升。

我來給大家算一筆賬。

目前我國(guó)每年土地出讓金大概是8萬億左右。假如未來5年后這個(gè)數(shù)字降了一半，萎縮為4萬億，那么5年后房產(chǎn)稅收入就要達(dá)到4萬億（甚至更多）。

目前中國(guó)房地產(chǎn)市值大致是400萬億，因?yàn)橐鄢r(nóng)村住房以及城市家庭抵扣面積，那么實(shí)際納稅的房產(chǎn)市值大致只剩一半，也就是200萬億左右。200萬億市值房產(chǎn)要繳納4萬億房產(chǎn)稅，那么綜合平均稅率負(fù)擔(dān)就是2%。

這個(gè)綜合平均稅率看上去不算高，但是如果是一線高房?jī)r(jià)城市，如果持有多套住宅，又因?yàn)榉N種原因現(xiàn)金流并不是太充裕家庭，這個(gè)負(fù)擔(dān)就比較大了（比如2000萬市值的征稅房產(chǎn)，每年就是40萬的稅負(fù)負(fù)擔(dān)）。

所以，即使是房產(chǎn)稅實(shí)施采取循序漸進(jìn)的模式，也會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)一線城市人員結(jié)構(gòu)的加速調(diào)整，簡(jiǎn)單地說，在一線城市持有多套房產(chǎn)的壓力會(huì)進(jìn)一步加大。

當(dāng)然，從另一個(gè)角度，房產(chǎn)稅的全面實(shí)施有利于城市租賃用房的發(fā)展——很多人擔(dān)心房東會(huì)把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租賃客身上，我覺得短期內(nèi)有可能，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這種可能性不大。

原因很簡(jiǎn)單，租金價(jià)格漲跌說白一點(diǎn)就是一個(gè)供求關(guān)系，房東強(qiáng)勢(shì)背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律就是供不應(yīng)求，但是國(guó)家的宏觀層面早就考慮到了這個(gè)問題。

未來在大型城市，地方政府建設(shè)用地供應(yīng)會(huì)首先向租賃用房?jī)A斜，只要市場(chǎng)租賃房投放量與需求基本平衡，房東就很難將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租賃客。

我國(guó)大城市租金與房?jī)r(jià)比目前普遍低于3%，發(fā)達(dá)國(guó)家一般是5%左右。未來假如大城市租金與房?jī)r(jià)比增長(zhǎng)到5%，扣除房產(chǎn)稅綜合稅率2%，房東收入還是3%，這個(gè)增長(zhǎng)的2%就是政府轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)共同富裕的收入。

房產(chǎn)稅是自房地產(chǎn)去金融化后的另一個(gè)重磅手段，對(duì)房地產(chǎn)注定將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

不管是試點(diǎn)城市還是非試點(diǎn)城市，房產(chǎn)稅都會(huì)極大地影響老百姓的心理預(yù)期——持有房產(chǎn)是有成本的！

對(duì)于那些人口很少、生活配套不足的房產(chǎn)首先就是致命的打擊，在過去，可能還有消費(fèi)者會(huì)買下來，即使暫時(shí)不住也可以慢慢等它升值，現(xiàn)在就不行了，房子擺在那里也有成本。

同樣因?yàn)橛谐钟谐杀荆词故浅墒靺^(qū)域，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也會(huì)大幅度下降——房住不炒慢慢將深入人心。